رشته مدیریت-دانلود پایان نامه : قابلیت اعتماد

دانلود پایان نامه

که این عملیات به وسیلهی مامور رسمی از طریق حوزهی ثبتی محل انجام می پذیرد . ( حقیقت، 1370، ص 83 )

هدف از این آگهی که در ماده 14 قانون ثبت پیش بینی شده است آگاهی مردم است از این موضوع که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است، تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در موعد قانونی دادخواست بدهد. در این آگهی که از عموم اشخاص ذینفع اعم از متقاضی و غیره دعوت برای جلسه تحدید حدود می شود، هدف، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک است و باید دانست که تحدید حدود به هدف نهایی تقاضای ثبت ملک نزدیک است و آن را صورت خارجی می بخشد.
زمان انتشار آگهی تحدیدی بعد از نشر اولین آگهی نوبتی می باشد و بنابر ماده 67 آیین نامه قانون ثبت فاصله بین نشر آگهی تحدیدی و روز تعیین حدود نباید کمتر از 20 روز و بیشتر از 60 روز باشد و باید در روزنامه ای منتشر شود که در آیین نامه مقرر شده است.
انتشار آگهی تحدیدی به صورت عمومی انجام می شود و آگهی تحدید اختصاصی استثنا می باشد که به موجب قانون مستثنیات مشخص شده است و بر اساس بخشنامه شماره 38-3 مورخ 25/1/54 در صورتی که آگهی نوبتی تجدید شود درصورتی آگهی تحدید تجدید خواهد شد که رای هیئت نظارت بر این امر هم صراحت داشته باشد. این بخشنامه می گوید « … در بند 2 ماده 25 قانون اصلاحی قانون ثبت خاطر نشان شده است هرگاه هیئت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثری واقع شده، آن اشتباه و نیز اعمال بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده است ،ابطال و جریان ثبتی تجدید و یا تکمیل خواهد شد. بنابراین اگر به دستور هیأت نظارت آگهی نوبتی تجدید شود ،این تحدید، دلیل ابطال عملیات تحدیدی نیست ؛مگر اینکه تصریحاً در رای هیئت نظارت تجدید عملیات تحدیدی هم ذکر شده باشد.
ب- تنظیم صورت مجلس تحدید حدود:
بعد از آن که آگهی تحدید حدود منتشر شد، در روز تعیین شده در آگهی در محل تعیین شده، نقشه بردار و کارشناس ثبت با حضور متقاضی ثبت و مجاورین ( یا یکی از آن ها ) صورت مجلس تحدید حدود را بدون قلم خوردگی و کم و زیاد در عبارات تنظیم نموده و اگر اصلاح یا توضیح لازم باشد، طبق ماده 73 آیین نامه قانون ثبت در زیر صورت مجلس نوشته و به امضاء حاضرین می رسانند.
1-1-3- انواع نظام های ثبتی
برای آن که بدانیم جریان عملیات مقدماتی ثبت که منتهی به ثبت ملک و صدور سند مالکیت می شود، مطابق با کدام نظام ثبتی می باشد، برخود لازم دانستیم ابتدا نظام های ثبتی موجود را توضیح داده و سپس این تطبیق را انجام دهیم.
به طور کلی دو نوع تقسیم بندی از نظام های ثبتی صورت گرفته است:
1-1-3-1- نظام های ثبتی ایستا و پویا
نظام ایستای زمین که متمرکز بر توصیف مجموعه ای از اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین می باشد، در واقع به این پرسش پاسخ می دهد که چه کسی، کدام قطعه زمین را با چه مقدار حق دارا است. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 221 )
در این نظام ،تمرکز بر اطلاعات اولیه ای است که ثبت می گردند، بدون آن که این اطلاعات به روز شوند. لذا قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است، نمی تواند فراهم کند. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 221 )
اما در نظام پویای زمین علاوه بر جمع آوری حقایق اولیه در خصوص زمین به هنگام ثبت آن به انتقالات و تغییرات بعدی نیز توجه می گردد. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 222 )
آن چه را که می توان در خصوص این توضیحات گفت و باعملیات ثبتی در نظام ثبتی ایران مطابقت نمود؛ این است که در نظام ثبتی ایران نیز جمع آوری حقایق اولیه در خصوص ثبت زمین وجود دارد و این امر از طریق توزیع اظهارنامه در بین مردم و پرس و جو در محل و پرسش از ریش سفیدان و کدخدایان محل در خصوص مالکیت زمین های هر ناحیه صورت می گیرد. همانگونه که گفته شد این اطلاعات در دفتری به نام « دفتر توزیع اظهارنامه » ثبت و ضبط می شود تا در مراحل بعدی عملیات ثبتی، این حقایق به عنوان اطلاعات مبنایی و اولیه مورد استفاده قرار بگیرد و در تعارض و تزاحم بین افراد به عنوان دلیل مورد استناد واقع شود که این جمع آوری اطلاعات به عهدهی یک مرجع اداری به نام « ادارهی ثبت اسناد و املاک » گذاشته شده است و این اداره از طریق کارشناسان و خبرگان ثبتی و نقشه برداران این مهم را بر عهده دارد.

البته این حقایق و اطلاعات به روز رسانی می شود. بنابراین نظام ثبتی ایران مطابق با نظام پویای ثبت زمین می باشد.
در جمع آوری حقایق و اطلاعات و حقایق اولیه دو روش وجود دارد: روش منظم و روش پراکنده.
( طباطبائی حصاری، 1389، ص 222 )
در روش منظم، مقامات قانونی ، یک یا چند ناحیه را به عنوان یک ناحیه ثبتی اعلام می کنند که دارندگان حقوق در مناطق اعلام شده، ملزم به اعلام حقوقشان می شوند که این حقوق باید مستند به مدارک مورد قبول باشد . در پایان فهرستی از قطعات مورد ثبت تهیه می شود که بیان می کند چه کسی چه حقی را در هر قطعه زمین دارد. این لیست برای اطلاع عموم طی مدت معین آگهی می شود. حقوق مندرج در لیست که اعتراض نسبت به آن ها صورت نگیرد؛ در پایان مدت تعیین شده نهایی خواهد شد و ملک بر اساس همان اطلاعات ثبت می شود، اما در مواردی که اعتراض صورت می گیرد، تصمیم در خصوص این اعتراض ها توسط کمیسیون های خاص و کمیته های داوری می تواند اخذ شود و اگر لازم باشد، در نهایت موضوع مورد اختلاف در دادگاهها مورد رسیدگی قرار می گیرد. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 224 )
این نوع شیوه ثبت در قانون ثبت 1310 ایران برای ثبت املاک به کار برده شده است و به ثبت عمومی معروف است..
در روش پراکنده، مقامات، عملیات کمتر انجام می دهند آن ها منطقه ای مشخص را آماده برای ثبت اعلام
می کنند. بعد از آن مردم می توانند برای ثبت اولیه املاکشان تقاضا کنند. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 224 ) این شیوه،درست در مقابل روش منسجم وجود دارد که اداره ثبت منتظر مردم نمی نشیند بلکه خود به استقبال آن ها می رود و تقاضانامه هایی را تسلیم آن ها کرده و آن ها را موظف می کند ظرف مدت مشخصی این تقاضانامه ها را تسلیم اداره ثبت کنند.
این شیوه در واقع همان ثبت اختیاری ملک است که کارایی چندانی ندارد. برای همین در نظام ثبتی ایران نیز کنار گذاشته شد.
1-1-3-2- نظامهای ثبت شخصی و عینی
در نظام ثبت شخصی آنچه که مورد توجه قرار می گیرد، مشخصات خود مالک و دارنده حق است و با احراز زنجیرهی مالکیت اموال، مالک واقعی شناخته می شود؛ در حالی که در نظام ثبت عینی، تمرکز بر خود مالکیت و آن حق است و سند ثبتی ملک ،آئینهی تمام نمای حقوق و تعهداتی است که بر ملک ثبت شده تعلق گرفته است . ( السان، 1348، ص60 )تفاوت این دو نظام در تفاوت نحوهی جمع آوری اطلاعات موجود در آن ها می باشد. بر این مبنا که در نظام ثبت شخصی، داده ها و اطلاعات مبنای ثبت اطلاعات مربوط به دارندهی حق مالکیت است در حالی که در نظام ثبت عینی، اطلاعات مبنای ثبت، اطلاعات مربوط به حق مالکیت موضوع ثبت است نه دارنده آن. ( توکلی، 1381، صص65-64 )
بنابراین فایده نظام ثبت شخصی در این است که به جلوگیری کردن از معاملات پنهانی کمک می کند. زیرا هر معامله و انتقال حقی که در این نظام صورت می گیرد به نام منتقل الیه آن حق، ثبت می گردد. اگر چه در این نظام، معمولاً طرفین معامله ملزم به ثبت اسناد و معاملاتشان نیستند، اما رعایت احتیاط و جلوگیری از خطر، آن ها را عملاً ملزم به ثبت می کند.
درنظام ثبت عینی، ثبت مال غیر منقول، موضوع و عنصر اصل ثبت است، به این معنی که در هر منطقه که تصمیم به ثبت املاک گرفته می شود ، آگهی ویژه نشر می یابد و در آن از تمام کسانی که خود را مالک ملک یا صلاحیت حقی بر آن می دانند، خواسته می شود که ظرف مدت معینی، مدعای خود را همراه با مستنداتش به اداره آگهی کنند و … ( توکلی، 1381، صص65-64 )
نتیجه ای که از این مطالب می توان گرفت ؛ آن است که معامله ای که در دفتر املاک ثبت
می شود، دلیلیت و تاثیر کامل دارد و حق عینی از زمان ثبت به منتقل علیه انتقال داده می شود و ثبت است که ناقل حق شمرده می شود و یکی از اهداف ضبط و ثبت در این نظام، انتقال حق عینی است نه صرف اعلان انجام معامله. ( رازانی، 1376، ص 104 )
نظام ثبتی ایران نیز در بسیاری از موارد با نظام ثبت عینی مطابقت می کند. با این تفاوت کهدیدگاه های مختلفی در خصوص زمان انتقال مالکیت وجود دارد و اکثر اندیشمندان حقوقی انتقال مالکیت را از زمان وقوع بیع می دانند و تشریفات ثبت ملک را در صحیح بودن عقد، مؤثر نمی دانند و فقط از لحاظ اشخاص ثالث این تشریفات را مهم می دانند.
در نظام ثبتی ایران، جریان ثبتی روشی است برای پیش رفتن به سمت نظام ثبت عینی. زیرا بعد از آن که عملیات مقدماتی ثبت و در واقع جریان ثبتی ملک به پایان رسید، ملک وارد دفتر املاک شده و ثبت
می شود و طبق قانون، مالک کسی است که نام او وارد دفتر املاک شده است و ملک به نام او ثبت شده است.
1-2- مفهوم حق مالکیت و حقوق مشابه
با توجه به این فرضیه که عملیات مقدماتی ثبت، مراحل مختلف دارد و در هر مرحله ارزش مالکیت متفاوت از مرحلهی قبل می باشد و با توجه به این فرضیه که در اکثر موارد ،املاک جریان ثبتی، مالکیت محسوب می شوند ؛ لازم است مفهوم حق مالکیت و مفهوم حقوق مشابه با مالکیت تبیین شود تا درستی یا نادرستی فرضیه مبرهن شود. بنابراین این مبحث در دو قسمت حق مالکیت و حقوق مشابه بررسی
می شود:
1-2-1- حق مالکیت
عده ای از اندیشمندان اسلامی گفته اند مالکیت، اعتباری است عقلانی که یکی از احکام آن عبارت است از قدرت اعتبار شخص بر تغییر و تحول مملوک. معنی مالکیت و مالیت معنی اضافی است که فقط با وجود مالک و مال محقق می شود و این معنی اضافی به
حکم عرف و تبادر عبارت است از اختصاص ورابطه خاصی که بین مالکیت و مال مشهود است. ( امام خمینی، 1379، ص 25 )
در قوانین ایران تعریف خاصی از مالکیت ارائه نشده است؛ اما با توجه به قانون اساسی می توان گفت؛ مالکیت رابطه ای است بین شخص و اشیاء و مالک در استفاده از ملک خود تا آن جا که با منافع دیگران و حقوق عمومی مزاحمت نداشته باشد، اختیار مطلق دارد.
در ماده 29 قانون مدنی نیز بدون آن که از مالکیت تعریفی ارائه شود؛ مالکیت را مختص به اعیان و منافع دانسته است و در ماده 30 برای مالک نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع قائل شده است و در ماده 35 ق م تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت دانسته است و …
در بین حقوقدانان تعاریف تقریباً متشابهی از مالکیت ارائه شده است. به عنوان نمونه گفته شده است مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و به هر طریقی که مایل است از تمام منافع آن استفاده کند. ( کاتوزیان، 1386، ص 162 )
عده ای از نویسندگان به نقل از مؤلفان رومی حق مالکیت را شامل عناصر ذیل می دانند: (امامی، 1373، ص20)
حق استعمال که در اثر آن مالک می تواند از عین ملک استفاده کند و منتفع شود؛ مانند پوشیدن لباس
حق استثمار که در اثر آن مالک از ثمره و محصول ملک خود مستفید می گردد؛ مانند استفاده از محصول باغ.
حق اخراج از مالکیت که در اثر آن مالک می تواند ملک خود را به نحوی از انحاء از مالکیت خود خارج کند؛ مانند آن که از آن اعراض نماید و یا آن را منتقل کند و …
در حقوق اسلام با توجه به قاعده فقهی تسلط، حقوق مالکیت شامل عناصر بسیاری همچون حق استفاده، توسعه، ارتقاء، انتقال، معرفی، فروش و اهدای دارایی می باشد. ( محقق داماد، 1383، ص 107)
امادر خصوص اسباب تملک ماده 140 قانون مدنی، آن را در چهار مورد خلاصه می کند:
1- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه
2- به وسیله عقود وتعهدات
3- به وسیله اخذ به شفعه
4- به ارث
آنچه را که به طور کل از این مبحث می توان نتیجه گرفت؛ این است که جریان ثبتی ( البته در بیشتر مراحل و موارد ) مالکیت محسوب می شود و با تعریف حق مالکیت و عناصر آن منطبق است. منتهی همان گونه که در خصوصیات حق مالکیت گفته شد که این خصوصیات به اعتبار اولیه خود باقی نمانده است و با توجه به منافع جامعه دستخوش تغییر شده است، مالکیت جریان ثبتی نیز با توجه به ماده 22 قانون ثبت و دیگر مواد قانونی، محدودیتهایی دارد که در ادامه خواهد آمد.و همچنین اسباب تملک در این نوع املاک نیز جدا از اسباب تملک موجود در ماده 140قانون مدنی نمی باشد.
1-2-2- مفهوم حقوق مشابه
یکی از مفاهیمی کهرابطه بسیار نزدیک با مالکیت دارد، مفهوم حق اولویت است که در این قسمت به آن می پردازیم. حق اولویت یک مفهوم کلی می باشد و منظور از این اصطلاح در این موضوع تحقیق، همان حق اولویت برای مالکیت می باشد. ولی از آن جایی که این مفهوم در حق اولویت برای انتفاع نیز زیاد به کار برده می شود، بر خود لازم دانستیم این قسمت را در دو گفتار حق اولویت برای انتفاع و حق اولویت برای مالکیت بیان نماییم.
1-2-2-1- حق اولویت برای انتفاع
حق اولویت برای انتفاع که همان حق تقدم در فقه می باشد، به قاعده سبق معروف است و یکی از قواعد مسلم فقهی به شمار می رود (مهریزی، ص4 ) و مفاد اجمالی آن، این است که هر کس نسبت به استفاده از مباحات اصلیه یا مکانهای مشترک نظیر راه ها، مساجد و موقوفات عامه و امثال آن سبقت گیرد، مادامی که اعراض نکرده یا مدتی مدیدی آن را رها نساخته است، حق اولویت دارد و کسی نمی تواند مزاحم او گردد. خلاصه آنکه قاعده سبق منبعی برای نظم حقوقی نسبت به بهره برداری از مشترکات است. ( محقق داماد،1380، ص 65 )
طبق قاعده سبق، همه کس از مباحات اولیه حق انتفاع دارند و چنانچه در همین موارد به قصد انتفاع، تسابق کرده باشند، حق سبق به معنای اولویت نسبت به انتفاع برای وی ثابت می باشد.مانند پیشی گرفتن درانتفاع از مساجد و مدارس و … ( حرعاملی، 1414ق، ص 405 )
به نظر می رسد همین مطالب کوتاه در خصوص قاعده سبق برای روشن شدن بحث کفایت کند و منظور ما از آوردن این مبحث آن بود که این حق اولویت با حق اولویت درتملک خلط نشود و به این مطلب اذعان شود که در این خصوص، چون قصد شخص، انتفاع است نه مالکیت و دوم آنکه موضوع مورد استفاده نیز قابل تملک نیست، تنها حقی که برای شخص به وجود می آید حق تقدم در استفاده ازمنافع می باشد.
1-2-2-2- حق اولویت در تملک
منظور از حق اولویت در تملک همان مفاد قاعدهی تحجیر است. لذا این گفتار در سه بند مفهوم حق تحجیر ، ماهیت حقوقی آن و خصوصیات حق نامبرده تشریح می شود.
1-2-2-1- مفهوم حق تحجیر

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوند.

برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  77u.ir  مراجعه نمایید

رشته مدیریت همه موضوعات و گرایش ها : صنعتی ، دولتی ، MBA ، مالی ، بازاریابی (تبلیغات – برند – مصرف کننده -مشتری ،نظام کیفیت فراگیر ، بازرگانی بین الملل ، صادرات و واردات ، اجرایی ، کارآفرینی ، بیمه ، تحول ، فناوری اطلاعات ، مدیریت دانش ،استراتژیک ، سیستم های اطلاعاتی ، مدیریت منابع انسانی و افزایش بهره وری کارکنان سازمان

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

ماده 142 قانون مدنی شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره را تحجیر نامیده است و اذعان نموده است که تحجیر موجب مالکیت نمی شود، ولی برای تحجیر کننده حق اولویت در احیاء را به وجود می آورد.
حق تقدمی که با شروع به احیای زمین برای احیاءکننده ایجاد می شود حق تحجیر نامیده می شود که باعث می شود سایر افراد که خواهان احیاءزمین مورد نظر می باشند از احیاءباز بمانند و در واقع حق احیاءآن زمین را نداشته باشند. ( کاتوزیان، 1386، ص 169 )
این شروع به احیاءمنحصر به روش خاصی نیست و در دید عرف هر مقدمه ای که برای رسیدن به هدف یعنی احیاءزمین باشد، مورد احترام قانون و مردم است. ( کاتوزیان، 1386، ص 169 )
1-2-2-2- ماهیت حقوقی حق تحجیر
حق تحجیر، عمل حقوقی یک جانبه و مبتنی بر قصد و به اصطلاح « ایقاع » است؛ ( امامی، 1374، ص 130 ) به این معنا که پدید آمدن حق اولویت در تملک ،متوقف بر قصد مالکیت است و مادام که شخص دارای حق اولویت، قصد تملک نداشته باشد؛ حق مزبور تحقق نخواهد یافت. بنابراین اگر کسی در ملکی عملیاتی انجام دهد بدون آن که قصد مالکیت داشته باشد، آن عملیات، تحجیر محسوب نخواهد شد.
1-2-2-3- خصوصیات حق تحجیر
حق تحجیر دارای دو خصوصیت می باشد: اثباتی و دیگری سلبی
در خصوص جنبه اثباتی،به نظر می رسد همانگونه که اولویت ناشی از تسابق به مکانی از مشترکات مورد امضاء

دیدگاهتان را بنویسید