رشته مدیریت-دانلود پایان نامه : قانون ثبت اسناد

0 Comments

و تایید شرع و قانون است ، ( محقق داماد، 1380، ص71 ) اولویت ناشی از سبقت گرفتن در احیاءنیز به قصد تملک مورد امضاء و تائید قرار گرفته است و این شخص دارای حق اولویت در مالکیت است.
در خصوص جنبه سلبی بودن این حق نیزبه نظر می رسد همچون حق تسابق ، ( محقق داماد، 1380، ص72 ) این حق دائمی نیست و زایل شدنی است. منظور از زایل شدنی، آن است که این حق در صورتی که منجر به مالکیت نشود و ادامه نیابد بر اساس قواعد فقهی از بین می رود.
ضرورت بیان این گفتار، در این است که عملیات مقدماتی ثبت دربعضی از مراحل اگر چه مالکیت محسوب نمی شود، ولی می تواند به عنوان حق تحجیر و شروع مالکیت مورد احترام قانونگذار باشد به خصوص که در عرف ،حق تحجیر معانی متفاوتی دارد و منحصر به موارد خاص نیست.

فصل دوم
اثر حقوقی جریان ثبتی

همانگونه که گفته شد؛ عملیات ثبتی از قبول اظهارنامه شروع شده و با ثبت ملک در دفتر املاک به پایان
می رسد و در هر مرحله از این عملیات ارزش مالکیت تغییر می یابد. در این رابطه این پرسش اساسی مطرح می شود که ارزش حقوقی عملیات ثبتی چیست و در مراحل مختلف، اعتبار مالکیت چگونه است؟
با عنایت به مراحل مختلف جریان ثبتی ،این فصل در دو مبحث توضیح داده خواهد شد:
2-1- اثر حقوقی جریان ثبتی در صورت عدم وقوع طواری ثبتی
طواری جمع طاری یا طاریه از جمله به معنای « ناگاه در آینده، ناگاه روی داده، عارض، گذرنده و …. » آمده است. طواری ثبتی و به طور کلی طواری دادرسی به پدیده های گفته می شود که معمولاً بی آن که انتظار رود، در ارتباط با دادرسی و یا عملیات ثبتی و در جریان ثبت املاک ممکن است بروز نماید و ادامه روند عملیات ثبتی و یا دادرسی موکول به تصمیم گیری نسبت به آنها می شود؛ ( شمس، 1386، ص 10 ) مانند اینکه شخص ثالثی در آگهی نوبتی اعتراض نماید و منظور از این مبحث، آن است که جریان ثبتی و عملیات مربوط به آن بدون اعتراض شخص ثالث و یا اتمام مدت اعتراض به سوی ثبت ملک پیش رود.
از آن جایی که عملیات ثبتی مراحل مختلف دارد و در هر مرحله اثر حقوقی متفاوت می باشد. این مبحث در چهار قسمت توضیح داده خواهد شد:
2-1-1- اثر حقوقی دفتر توزیع اظهارنامه
حال که شرایط شکلی دفتر توزیع اظهارنامه را شناختیم، لازم است ماهیت و اثر حقوقی این دفتر با قبول این فرضیه که دفتر توزیع اظهارنامه صرفا یک نوع تقسیم بندی محسوب نمی شود و در روند مالکیت افراد اثرگذار است ،بررسی شود. البته این فرضیه که این تاثیرگذاری به اندازه ای نیست که مالکیت افراد را تثبیت کند و از لحاظ قانونی مالکیت نامبردگان را به رسمیت بشناسد، مورد لحاظ قرار گرفته است .
ولی قبل از ورود به این مبحث، بررسی مستندات و دلایلی که باعث شده دفتر توزیع اظهارنامه دارای اعتبار قانونی شود، خالی از فایده نخواهد بود .بنابراین این قسمت در سه گفتار بیان خواهد شد:
2-1-1-1- مستندات و دلایل
در خصوص تنظیم دفتر توزیع اظهارنامه بیان شد که مامور قانونی برای جمع آوری اطلاعات از کدخدا و ریش سفیدان و به طور کلی عامهی مردم کمک می گیردو در واقع این دفتر را با گفته های آنها تنظیم
می کند .در اینجا پرسشی که به ذهن خطور می کند، این است که آیا می توان به گفته های مردم اعتماد کرد و بر این مبنا یک عملیات قانونی را پیش برد؟
به نظر نگارنده، آنچه می تواند جواب این پرسش باشد و توجیهی برای آن ،هم دلیل عقلی و فقهی است و هم دلیل حقوقی.
از لحاظ عقلی ،وقتی عامهی مردم در موردی به یک چیز فکر می کنند و بر یک امر گواهی می دهند و اوضاع و احوال نیز اجازه می دهد که این وضع ظاهری دارای یک موقعیت صحیح حقوقی باشد، عقلا و عرفاً نمی توان عملیات انجام شده بر اساس این صورت ظاهر را کان لم یکن تلقی کرد مگر در مواردی خاص که لازم است این دلیل عقلی در عرض امنیت قراردادها و روابط مردم و نفع جامعه قربانی گردد. اما از لحاظ فقهی، مفهومی که شباهت بسیار زیادی به موضوع مورد بحث دارد ،شیاع یا استفاضه می باشد که مراد از آن مشهوربودن امری همچون نسب یا وقف و یا موارد دیگر میان مردم است ( بهادری، 1422ق، ص262) و عده ای از فقها آن را از مستندات شهادت که شاهد بر پایهی آن می تواند شهادت دهد
بر شمرده اند. ( نراقی، 1421ق، ص331 )
البته در خصوص اموری که با شیاع اثبات می شود؛دیدگاه فقها متفاوت است و آن چه که مورد بحث ما
می باشد، دیدگاه فقهایی است که مالکیت را بر پایهی شیاع یا استفاضه قابل استناد دانسته اند و آن را به امور خاصی منحصر نمی دانند.بنابر قول این عده استفاضهی علم آور حجت است و شخص می تواند براساس آن شهادت دهد. ( نراقی، 1421ق، ص337 )
در خصوص تنظیم دفتر توزیع اظهارنامه نیز به نظر می رسد مامور رسمی با کمک از شیاع که در مورد مالکیت شخص خاص وجود دارد ،این دفتر را تنظیم می کند.
از لحاظ حقوقی نیز به نظر نگارنده موضوعی که نزدیک به بحث می باشد تحقیق و معاینهی محلی است .
همانگونه که تحقیق و معاینهی محلی از امارات قضایی محسوب می شود که ممکن است موجب علم یا اطمینان قاضی دادگاه یا موثر در حکم قاضی باشد ؛تحقیق و پرس و جو در محل مورد ثبت و اتفاق عده ای بر نظر خاص در مورد مالکیت شخص مخصوصی نیز می تواند نشانه ودلیلی باشد برای مامور ثبت بر مالکیت شخص خاص .
2-1-1-2- ماهیت حقوقی دفتر توزیع اظهار نامه
در خصوص ماهیت حقوقی دفتر توزیع اظهارنامه دو نظر قابل طرح و بررسی است .
نظر اول، آن است که این دفتر رابا توجه به این تعریف که « نوشته ای که به موجب آن شخص ثالث اطلاعات خود را دربارهی معامله یا عمل حقوقی دیگری به صورت کتبی اعلام می کند شهادت نامه محسوب می شود» آن را نوعی شهادت نامه کتبی قلمداد کنیم و مطابق ماده 1285 قانون مدنی این دفتر دیگر سند محسوب نخواهد شد و فقط اعتبار شهادت نامه را خواهد داشت .
اما نظر دوم،آن است که دفتر توزیع اظهارنامه را با توجه به مادهی 1287 قانون مدنی نوعی سند رسمی بدانیم؛ چرا که بنا بر مفهوم این ماده ،سندی که به وسیلهی مامور رسمی مطابق قوانین در حدود صلاحیت مامور تنظیم شود، سند رسمی محسوب خواهد شد . بنابراین با رسمی شدن سند، فرض صحت عملیات مامور ثبتی خواهد شد .
آنچه که از این دو نظر قابل دفاع است به نظر می رسد همان نظر دوم باشد ؛چرا که اولاً آن چه مامور ثبت در دفتر توزیع اظهارنامه درج می کند ،شهادت نیست؛ بلکه نظر کارشناسی وی می باشد که از اوضا
ع واحوال و تحقیق و پرس و جو استنباط شده است .دوماً این دفتر با مفهوم ماده مذکور هماهنگ

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوند.

برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  77u.ir  مراجعه نمایید

رشته مدیریت همه موضوعات و گرایش ها : صنعتی ، دولتی ، MBA ، مالی ، بازاریابی (تبلیغات – برند – مصرف کننده -مشتری ،نظام کیفیت فراگیر ، بازرگانی بین الملل ، صادرات و واردات ، اجرایی ، کارآفرینی ، بیمه ، تحول ، فناوری اطلاعات ، مدیریت دانش ،استراتژیک ، سیستم های اطلاعاتی ، مدیریت منابع انسانی و افزایش بهره وری کارکنان سازمان

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

می باشد.بنابراین این دفتر سند رسمی است و از مزایای سند رسمی برخوردار خواهد شد.
2-1-1-3- آثار حقوقی این دفتر
با مطالعه ای که نامبرده تا کنون از کتب حقوقی و ثبتی نموده ام، به اظهار نظری در این خصوص از اساتید حقوقی دست نیافته ام، لذا آن چه که با استنباط از اصول حقوقی می توانم بگویم آن است که این دفتر یا می تواند مالکیت ایجاد بکند و یا این که حقوق مشابه با آن.
این نظر که دفتر توزیع اظهارنامه برای افراد مالکیت ایجاد می کند، نمی تواند صحیح باشد. چرا که اولاً در بسیاری از موارد شاید خود افراد نیز از نام خود در این دفتر اطلاعی نداشته باشند. ثانیاً تا وقتی که اطلاعات این دفتر به اطلاع عموم نرسد، نمی توان از معترضین احتمالی با خبر شد. لذا آن چه که به نظر منطقی
می رسد، همان حق کمتر از مالکیت است و آن حق چیزی نیست مگر حق اولویت و یا همان حق تحجیر که تعریف آن ارائه شد.
همانگونه که تحجیر سبب مالکیت نمی شود ولی سبب پیدایش حق اولویت است ، ( انصاری و طاهری، 1388، ص 634 ) دفتر توزیع اظهار نامه نیز اولویتی ایجاد می کند که در مراحل بعدی باید به این حق توجه نمود و به راحتی از مطالب مندرج در آن عبور نکرد.
قانونگذار نیز این مهم را در نظر گرفته است و در ماده 6 آیین نامه قانون ثبت نماینده مأمور توزیع اظهار نامه را مکلف به مراقبت از این امر می نماید که اظهارنامه ها با صورت مجلس مذکور کاملاً تطبیق نماید و حتی در بخشنامه شماره 1180/3 مورخ 21/2/ 1354سازمان ثبت اسناد واملاک به این موضوع اشاره شده است : « هرگاه شخصی که در دفتر توزیع اظهارنامه پلاکی به نام وی معرفی و ثبت شده است قبل از درخواست ثبت ملک، با سند عادی پلاک موصوف را به دیگری انتقال دهد و با رسیدگی کامل اداره ثبت، تصرفات مالکانه خریدار سند عادی، محرز باشد؛ قبول تقاضای ثبت با شرایط مذکور از خریدار بلا اشکال می باشد. »
لذا با توجه به این بخشنامه مهم،ادارات ثبت به مندرجات این دفتر از لحاظ شناسایی مالک اهمیت می دهند و همانگونه که در حق اولویتی که در حق تحجیر برای مالک ایجاد می شود، برای سقوط این حق نیاز به دلیل می باشد، برای عدول از مندرجات این دفتر نیز نیاز به دلیل قوی و اطمینان بخش می باشد.
به خاطر اهمیتی که این دفتر دارد در صورتی که بین شخصی که نام او در این دفتر درج شده است و شخص دیگری در پذیرش اظهارنامه اختلافی بروز کند و هردو از لحاظ تصرف و شهود شرایط یکسانی داشته باشند ،اولویت با شخصی است که نام او در دفتر توزیع اظهارنامه درج شده است . ( جعفری لنگرودی، 1382، ص 36 ).
البته باید در نظر داشت لازمهی اولویت این است که دیگری هم حق داشته باشد و الا اولویت تحجیر کننده معنی نداشت .بنابراین بایستی حدود اولویت مالک موجود در دفتر توزیع برای شروع به عملیات ثبتی تعیین شود و بر همین منوال و همین عقیده این اولویت برای ثبت ملک به مرور زمان و در صورت عدم پیگیری وی به وسیلهی شخص دیگری در صورتی که مالکیت وی محرز باشد، قابل زوال است و همچنین اگر این حق اولویت بر خلاف حق ایجاد شده باشد، نادیده گرفته می شود . به عنوان نمونه اگر در دفتر توزیع اظهارنامه، مالکیت برای شخصی متصور شود که متصرف نیست، هنگام تقاضای ثبت و قبول تقاضانامه از شخص متصرف، می توان دفتر توزیع اظهارنامه را نادیده گرفت. چرا که حق اولویتی که در دفتر توزیع اظهارنامه برای شخص معرفی شده ایجاد می شود، در صورتی دارای اثر حقوقی است که با واقع منطبق باشد و این نکته ای است که در آراء شورای عالی ثبت لحاظ شده است و در پرونده ای شورای عالی ثبت ،اظهارات خلاف دفتر توزیع اظهارنامه را پذیرفت؛ اگرچه دفتر توزیع اظهارنامه را دفتر مقدماتی دانست که در حین قبول ثبت یکی از ابزار سنجیدن و تشخیص و استحقاق اشخاص است.
( میر حسینی، 1389، صص 508-507 ) بنابراین دفتر توزیع اظهارنامه حتماً اثر مالکیت ندارد، اما می تواند حق اولویت ایجاد کند .
البته باز همان گونه که به نظر برخی فقها در صورتی که زوال آثار تحجیر به سبب عوامل طبیعی و خارج از اراده تحجیر کننده باشد، نمی توان حق مذکور را ساقط نمود، در فی ما بحث نیز زوال تصرف نباید اجباری و قهری باشد. ( محقق داماد، 1380، ص 70 )
حق ایجاد شده در این دفتر یک حق مالی است که با صلح و یا هبه و یا هر نوع عقد دیگری قابل واگذاری است و در صورت فوت دارنده حق به وارثان وی می رسد، البته به شرط آن که این حق با واقع منطبق باشد.
پرسشی که در این قسمت پایانی این گفتار به ذهن خطور می کند و لازم به پاسخگویی است ؛این است که اگر در دفتر توزیع اظهارنامه یک پلاک ثبتی به نام شخص خاصی باشد ،اما شخص دیگری مدعی مالکیت باشد و درخواست دریافت اظهارنامهی ثبتی را داشته باشد، آیا ادارهی ثبت این درخواست را می تواند به طور مستقیم و بدون بررسی در نهاد خاصی بپذیرد یا لازم به صدور حکم و نظر خاصی است و در صورت مثبت بودن مرجع قانونی کدام می باشد؟
به نظر می رسد با توجه به توضیحاتی که از دفتر توزیع اظهارنامه ارائه شد، ادارهی ثبت نمی تواند به طور مستقیم و بدون در نظر گرفتن این دفتر، تقاضا را بپذیرد ؛اگرچه معترضی در این مرحله نباشد و تعارضی در تصرف در ادعای افراد وجود نداشته باشد .
در خصوص مرجع رسیدگی به اختلاف اگرچه با برداشت از بعضی آراءدادگاهها ( بازگیر، 1382، ص 67 ) می توان مرجع رسیدگی را دادگاههای عمومی
به طرفیت ادارهی ثبت دانست . اما جواب مستدل تر با توجه به بند یک ماده ی25قانون ثبت اسناد واملاک هیات نظارت می باشد؛ چرا که این بند به طور کلی بیان نموده است اگر بین متقاضی و ادارهی ثبت در رابطه با درخواست ثبت اختلافی باشد ،رفع اختلاف با هیات نظارت است.
البته اگرچه مفهوم مخالف این بند، این است که در صورت نبود اختلاف ادارهی ثبت می تواند راسا تقاضا را بپذیرد، اما با توجه به روح مواد ثبتی و بخشنامه های موجود در خصوص دفتر توزیع اظهارنامه که در قسمت قبل بیان شد؛ باید بپذیریم که ادارهی ثبت نمی تواند به طور مستقیم و بدون رسیدگی در مرجع دیگر اظهارات موجود در این دفتر را نادیده بگیرد.
2-1-2- اثر حقوقی مرحلهی قبول اظهارنامه
از آن جایی که مقدمهی دست یافتن به اثر حقوقی مرحله قبول اظهارنامه، بررسی ماهیت حقوقی اظهارنامه و مواردمشابه می باشد، لازم است این موارد در سه گفتار بیان شود. در گفتار اول، شالوده مطلب یعنی ماهیت حقوقی اظهار نامه ثبتی بیان می شود. در گفتار بعدی، یکی از موضوعات اساسی پایان نامه یعنی همان اثر حقوقی پذیرش اظهار نامه گفته خواهد شد و در گفتار پایانی، با توجه به اینکه در مرحله قبول اظهار نامه تعدادی از آنها به اداره ثبت برگشت داده نمی شود و باعث شکل گیری املاکی به نام املاک مجهول المالک می شود، اثر حقوقی این اموال توضیح داده می شود.
2-1-2-1- ماهیت حقوقی اظهار نامهی ثبتی
قبل از ورود به بحث لازم ست متذکر شویم منظور ما از اظهارنامهی ثبتی، اظهارنامه ای است که مورد قبول و تایید ادارهی ثبت واقع شده است و الا صرف تنظیم اظهارنامه توسط اشخاص مدعی مالکیت
نمی تواند مدرک معتبری از لحاظ ثبتی تلقی شود.
اظهارنامهی ثبتی مورد قبول ادارهی ثبت نیز اظهارنامه ای است که با صورت جلسهی معاینهی محل و احراز تصرف مالکانه مطابقت داده شده است .این صورت جلسه نیز توسط مامور و نقشه بردار ثبت و با حضور مالک و مجاورین تنظیم شده و بعد از بررسی دلایل ومدارک تصرف و در واقع بررسی اسباب تملک به امضاءمامور ثبتی و…می رسد و در صورتی که اظهارنامهی ثبتی با صورت جلسهی احراز تصرف مطابقت داشته باشد، به امضای رئیس ثبت و مسئول اداره خواهد رسید و برای ادامهی روند عملیات ثبتی وارد مرحلهی بعد خواهد شد . ( مادهی 21 الی 51 آیین نامه قانون ثبت )
بنابراین با توجه به مطالب گفته شده و تعریف سند رسمی که در مبحث قبل ارائه شد، در رسمی بودن صورت جلسهی احراز تصرف بحثی نیست . چرا که این صورت جلسه نیز به وسیلهی مامور رسمی و در حدود صلاحیت و طبق قانون تنظیم می شود . اما در خصوص رسمی بودن اظهارنامهی ثبتی اگر طبق ماده 1287 قانون مدنی که ذکر شد، ما صرف تنظیم سند نزد مأمور رسمی را برای رسمی بودن سند کافی بدانیم، اظهارنامه ثبتی نیز سند رسمی محسوب می شود. چرا که کارشناسان ثبتی مأمورینی هستند که طبق قانون وظیفه تنظیم اظهارنامه ها را بر عهده دارند و این اظهارنامه ها نزد آنها و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه تنظیم می گردد. اما اگر طبق ماده 70 قانون ثبت که می گوید: « سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاء های مندرجه در آن معتبر خواهد بود. مگر اینکه محجولیت آن سند ثابت شود. »، برای رسمی بودن سند، ثبت آن را نیز الزامی بدانیم، ( یزدان پناه، 1390، ص37 ) اظهارنامه ثبتی رسمی تلقی نخواهد شد.
آن چه که از این دو نظر، صحیح تر به نظر می رسد و با قوانین تطابق بیشتری دارد، همان رسمی بودن اظهارنامه ثبتی است. چرا که ماده 70 قانون ثبت محدودهی آن در خصوص اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی است و تمام اسناد را دربرنمی گیرد. بنابراین صرف تنظیم سند نزد مأمور رسمی ( البته طبق شرایط موجود در قانون ) برای رسمی شدن سند کفایت می کند.
2-1- 2-2- اثر حقوقی پذیرش اظهارنامه ثبتی
حال که پذیرفتیم اظهارنامه ثبتی، یک سند رسمی محسوب می شود، بنابراین پذیرفتن تقاضای ثبت از طرف اداره ثبت، دلیلی است بر تصرف متقاضی ثبت

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *